Se celebrou um contrato promessa de compra e venda (doravante designado por “CPCV”) através do qual prometeu comprar um imóvel, sabia que, apesar de ter pagado o sinal, pode ficar sem o imóvel?
O CPCV é o contrato pelo qual alguém se obriga a celebrar certo contrato. No presente artigo, analisaremos do CPCV de imóveis.
O CPCV de imóveis pode revestir 3 modalidades, sendo certo que elas diferem quanto à segurança assegurada ao promitente comprador. Isto é, apesar de o promitente vendedor ter celebrado um CPCV com determinada pessoa, este pode querer vender o imóvel a um terceiro. A eficácia dessa venda dependerá, precisamente, da escolha da modalidade do CPCV.
CPCV de imóveis com eficácia meramente obrigacional:
É o CPCV mais básico e que confere menos proteção ao promitente comprador.
Começando pela sua forma, o CPCV de imóveis deve constar de documento assinado pelas partes envolvidas. Adicionalmente, o documento deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção. A inexistência de reconhecimento presencial das assinaturas e/ou da certificação da existência da licença implica a nulidade do contrato. No entanto, é necessário ter em consideração as seguintes notas:
- Ao contrário da nulidade típica, esta não é de conhecimento oficioso pelo Tribunal, nem pode ser invocada por qualquer interessado;
- Só os contraentes podem invocar a nulidade;
- O promitente vendedor só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.
Quanto à segurança assegurada ao promitente comprador, tudo vai depender dos seguintes cenários:
- se o promitente vendedor vender o imóvel a um terceiro antes da data para a celebração da escritura, a venda a terceiro é eficaz. Neste cenário, o promitente comprador tem direito à restituição do sinal em dobro.
- Se o promitente vendedor vender o imóvel a um terceiro depois da data acordada para a celebração da escritura, mas antes de o promitente comprador intentar e registar a ação de execução específica do CPCV, a venda a terceiro é eficaz. Neste cenário, o promitente comprador tem direito à restituição do sinal em dobro.
- Se o promitente vendedor vender o imóvel a um terceiro depois da data acordada para a celebração da escritura e depois de o promitente comprador intentar e registar a ação de execução específica do CPCV, o CPCV prevalece.
Em suma, nos CPCV de imóveis com eficácia meramente obrigacional, caso o promitente vendedor decida vender o imóvel a um terceiro, o promitente comprador vê os meus meios de reação diminuídos, podendo mesmo ficar sem o imóvel.
CPCV de imóveis com eficácia meramente obrigacional, mas registado
As formalidades supra descritas aplicam-se a este CPCV. A diferença está no registo do CPCV. Este é válido durante 6 meses, renovável por períodos iguais e até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido. Durante este período, caso o promitente vendedor venda o imóvel a um terceiro, o promitente comprador poderá exigir a anulação desta venda e a execução do CPCV. Caso a promitente vendedor venda o imóvel a um terceiro após este período, a prevalência do CPCV dependerá da data do registo da execução específica.
CPCV de imóveis com eficácia real
Chegamos à modalidade do CPCV que garante mais segurança ao promitente comprador.
Aqui, a formalidades são, naturalmente, mais restritas. Para ser atribuída eficácia real a um CPCV de imóveis é necessário:
I) Declaração expressa de atribuição de eficácia real;
II) CPCV constar de escritura pública ou documento particular autenticado;
III) Inscrição no registo.
Cumpridos os requisitos e atribuída eficácia real ao CPCV, se o promitente vendedor alienar o imóvel a um terceiro, o promitente comprador poderá exigir diretamente do proprietário o cumprimento da promessa de transmissão e, simultaneamente, a restituição do imóvel. Ou seja, nesta hipótese, a prevalência do CPCV não depende de nenhum cenário.
Conclusão:
A escolha de uma destas modalidades depende sempre do acordo entre as partes. Mas se a lei confere mecanismos que garantem uma maior proteção do promitente comprador, por que não usá-los?
